抵押住房保险中的不公平问题探析

下面小编为大家带来抵押住房保险中的不公平问题探析，本文共7篇，希望能帮助大家!本文原稿由网友“崽真可爱”提供。

篇1：抵押住房保险中的不公平问题探析

抵押住房保险中的不公平问题探析

目前，本市各商业银行向个人发放购房贷款时，都要求借款人购买抵押住房保险，保险公司似乎已成为商业性购房贷款中不可或缺的第三方当事人。据了解，抵押住房保险年费率为千分之五（公积金贷款或组合贷款）和千分之七（纯商业性贷款），1992年至底的八年中，本市公积金贷款和组合贷款（不包括纯商业贷款）借款人支付的保险费总额高达二亿三千四百万元。而八年中实际发生的理赔金额微乎其微，保险公司曾因一起火灾赔偿约八万元，另有不超过十起水管爆裂等小额理赔。笔者认为，这一奇怪现象并非偶然，而是现行保险机制设计上的不公平所致。

下文拟在理清有关当事人之间的法律关系基础上，剖析该险种存在的不公平问题及其产生的原因，并就其前景谈一点想法。

一、购房人、银行和保险公司之间的法律关系。

购房人与银行之间，一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利，并承担偿还贷款本息的义务；另一方面有抵押合同关系（在文书格式上，可以与借款合同合并），银行作为抵押权人有权在借款人违约的情况下依法处分抵押房屋，并就处分价款优先获得清偿。购房人与保险公司之间存在保险合同关系，购房人承担支付保险费的义务，同时享有获得保险金赔偿的权利。

银行与保险公司之间没有直接的法律关系，但抵押物灭失、毁损所获得的保险金、赔偿金依法受抵押权效力的支配，因此，银行可以在两种情况下获得保险金：（1）若借款人发生逾期还款后发生了保险事故，银行可以直接对保险公司行使赔偿请求权，并在抵押所担保的债权范围内就抵押房屋的保险金优先受偿。（2）若保险事故发生后，借款人出现逾期还款，银行可以事先与借款人约定将抵押期间取得的保险金提存，继续作为偿还贷款的抵押，从而保留对保险金的控制权，避免被借款人挪作他用。

但从现行的抵押住房保险单来看，其中直接规定“第一受益人为放贷银行”，即银行在任何情况下都将作为保险金的优先受益对象，即便某借款人正常履行还款义务，也必须先将保险金支付给银行。这就混淆了贷款、抵押和保险三层法律关系，也不符合财产险中投保人（即房屋所有人）应当作为受益人的原则。

二、抵押住房保险存在的不公平问题。

（一）银行将订立保险合同作为发放贷款的强制性附加条件。

我国保险法明确规定，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。而在住房贷款活动中，保险已经成为贷款的附加条件，借款人不投保，就无法取得银行贷款。银行采取变相强制投保的做法显然违背了保险自愿的法律原则。

值得注意的是，贷款银行往往与保险公司建立保险代办关系，保险事故越少，银行获得的收益就越多，据说一般的代理分成比例为保险费的5-30%，这样，银行获得的保险代理利益应当在4700万元左右，保险公司实得保费收入为1.88亿元左右。笔者认为，导致银行强制借款人投保的决定性因素，正是其获得的上述附加利益。

（二）银行要求购房人购买的保险金额大于其债权利益。

保险金额，是投保人和保险人在保险单中载明的，保险人承担赔偿义务的最高限额，也就是确定保险费的标准，与保险当事人的权利义务关系密切。鉴于银行对抵押住房保险金行使优先受偿权的范围，限于抵押所担保的贷款金额（一般不足房屋价格的80%），剩余部分的保险金归投保人所有，因此，银行要求借款人必须投保的保险金额也应以债权利益为限。由于抵押住房保险合同规定“保险金额以所购商品房的购置价确定”，以购买价值68万元的房屋向银行借款20万元（分还清）为例，投保人必须以68万元的房屋价格作为保险金额，支付高达9520元的保险费（68万元′千分之七的年费率′20年），保险公司按实际损失赔偿最高不超过68万元的保险金。可见，目前银行要求投保人购买的保险已超出其债权利益，未免有些“小题大作”。

从保险法规定看，“保险金额低于保险价值的，除合同另有约定外，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任”，这就是说，当事人可以按低于房屋价值的金额交纳保险费。有人认为，在不足额投保的情况下，只能采取比例赔偿方式，不利于保障银行债权安全，但从上述规定看，法律允许当事人对赔偿责任的承担作特别约定，不足额投保的当事人可以自行约定按其他计算方法确定赔偿金额。因此，限额赔偿方式在法律上是可行的。

如采用以贷款金额作为保险金额的限额赔偿方式，借款20万元只需支付2800元（20万元′千分之七的年费率′20年）保险费，发生保险事故时按实际损失获得最高不超过20万元的保险金。与第一种投保方式比较，银行获得的保障程度完全相等，但对投保人而言，支付的保险费与获得的保障程度成正比。笔者认为，不应强制借款人按房屋价格投保进而承担较高标准的保险费，投保人有权按照本人实际需要和支付能力进行选择。

（三）保险公司的赔偿责任和除外责任设计不合理。

抵押住房保险合同规定，由于下列原因造成保险房屋损失和费用支出，保险公司承担赔偿责任：（一）火灾、爆炸、水管爆裂；（二）暴风、暴雨、雷击、冰雹、洪水、地面突然塌陷、龙卷风；（三）飞行物体及其空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌。本市气候环境条件决定了后两类事故几乎不可能发生，第一类事故发生的可能性稍大（八年来发生的唯一一起保险事故，就是屋内装潢过程中香蕉水使用不当引起火灾），但房屋的砖混结构性质又决定了其因火灾、爆炸、水管爆裂造成的损失也是非常有限的。保险合同还明确，对保险房屋因被保险人或其家庭成员的故意行为、设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在缺陷等造成的损失不承担赔偿责任。这样，就将保险责任限制在极为有限的范围内，也就不难理解保险费收入与保险金支出差额悬殊的原因了。

（四）保险费一次付清的支付方式没有考虑借款合同履行中的变化。

银行就抵押住房的保险金优先受偿的范围限于借款人拖欠的债贷款本息余额，而贷款本息余额随着借款人的按月偿还而逐月递减，因此，银行对保险金优先受偿的范围也是逐月递减的。与此相应，抵押住房保险的保险费标准应当随着债务偿还而递

减。在借款人提前还贷的情况下，保险费应当根据银行重新计算的贷款本息余额作相应调整，借款人提前还清全部贷款的，保险公司应当退还剩余年限的保险费。为了避免这类重新计算或者退还保险费的问题，国外银行一般会将借款人应当支付的'保险费与贷款本息一并计算并按月分摊，简便易行。

现行的抵押住房保险合同要求投保人“在签定购房合同时一次性付清保险费”，没有考虑提前还贷的因素，也未对变更保险费标准和退还保险费的情况作特别说明。这种不符合实际的做法，对投保人而言无疑是“雪上加霜”。

三、一点想法

随着一些贷款品种纷纷将抵押住房保险作为贷款附带条件，抵押住房保险的波及面也越来越广。这种银行业与保险业联手垄断的危害性不仅在于侵害广大借款人的利益，更重要的是高额的保险成本使得社会购买力下降，对其他行业造成不良影响，最终将损害包括金融业在内的社会公共利益。实践表明，抵押住房保险推行过程中，借款人虽有意见，但毕竟个人力量难以打破银行业与保险业的“联盟”，保险行业内部对是否继续强力推行保险也有不同看法，但商业机构的决策层在保护消费者利益和保住利润的道德天平上，显然是向利润一边倾斜了。

应当承认，保险制度作为一种先进的风险防范机制，具有重要的作用，但购买保险需要增加投入，因而，惟有合理运用保险机制，才能达到风险防范与社会成本控制双赢的目标。从住房消费发达国家的经验看，住房抵押贷款银行一般不会选择单一的保险方案，而是根据各宗贷款的风险确定是否保险以及具体的保险品种。例如，美国银行在贷款金额占房屋购买价格80%以下的，考虑到房屋因事故或市场波动损失的价值一般不会超过原价的20%，风险较小，所以只要求借款人以房屋抵押；贷款金额超出房屋价格80%的，风险较大，就要求借款人购买信用保险和房屋保险。笔者相信，随着我国加入世贸组织和服务贸易领域的逐步开放，那些因袭于计划经济体制的简单机械的垄断经营模式必将被无情的市场竞争所矫正。

篇2：抵押住房保险中的不公平问题探析

抵押住房保险中的不公平问题探析

目前，本市各商业银行向个人发放购房贷款时，都要求借款人购买抵押住房保险，保险公司似乎已成为商业性购房贷款中不可或缺的第三方当事人。据了解，抵押住房保险年费率为千分之五（公积金贷款或组合贷款）和千分之七（纯商业性贷款），1992年至19底的八年中，本市公积金贷款和组合贷款（不包括纯商业贷款）借款人支付的保险费总额高达二亿三千四百万元。而八年中实际发生的理赔金额微乎其微，保险公司曾因一起火灾赔偿约八万元，另有不超过十起水管爆裂等小额理赔。笔者认为，这一奇怪现象并非偶然，而是现行保险机制设计上的不公平所致。

下文拟在理清有关当事人之间的法律关系基础上，剖析该险种存在的不公平问题及其产生的原因，并就其前景谈一点想法。

一、购房人、银行和保险公司之间的法律关系。

购房人与银行之间，一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利，并承担偿还贷款本息的义务；另一方面有抵押合同关系（在文书格式上，可以与借款合同合并），银行作为抵押权人有权在借款人违约的情况下依法处分抵押房屋，并就处分价款优先获得清偿。购房人与保险公司之间存在保险合同关系，购房人承担支付保险费的义务，同时享有获得保险金赔偿的权利。

银行与保险公司之间没有直接的法律关系，但抵押物灭失、毁损所获得的保险金、赔偿金依法受抵押权效力的支配，因此，银行可以在两种情况下获得保险金：（1）若借款人发生逾期还款后发生了保险事故，银行可以直接对保险公司行使赔偿请求权，并在抵押所担保的债权范围内就抵押房屋的保险金优先受偿。（2）若保险事故发生后，借款人出现逾期还款，银行可以事先与借款人约定将抵押期间取得的保险金提存，继续作为偿还贷款的抵押，从而保留对保险金的控制权，避免被借款人挪作他用。

但从现行的抵押住房保险单来看，其中直接规定“第一受益人为放贷银行”，即银行在任何情况下都将作为保险金的优先受益对象，即便某借款人正常履行还款义务，也必须先将保险金支付给银行。这就混淆了贷款、抵押和保险三层法律关系，也不符合财产险中投保人（即房屋所有人）应当作为受益人的原则。

二、抵押住房保险存在的不公平问题。

（一）银行将订立保险合同作为发放贷款的.强制性附加条件。

我国保险法明确规定，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。而在住房贷款活动中，保险已经成为贷款的附加条件，借款人不投保，就无法取得银行贷款。银行采取变相强制投保的做法显然违背了保险自愿的法律原则。

值得注意的是，贷款银行往往与保险公司建立保险代办关系，保险事故越少，银行获得的收益就越多，据说一般的代理分成比例为保险费的5-30%，这样，银行获得的保险代理利益应当在4700万元左右，保险公司实得保费收入为1.88亿元左右。笔者认为，导致银行强制借款人投保的决定性因素，正是其获得的上述附加利益。

（二）银行要求购房人购买的保险金额大于其债权利益。

保险金额，是投保人和保险人在保险单中载明的，保险人承担赔偿义务的最高限额，也就是确定保险费的标准，与保险当事人的权利义务关系密切。鉴于银行对抵押住房保险金行使优先受偿权的范围，限于抵押所担保的贷款金额（一般不足房屋价格的80%），剩余部分的保险金归投保人所有，因此，银行要求借款人必须投保的保险金额也应以债权利益为限。由于抵押住房保

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篇3：保险基金投资于住房抵押贷款证券研究

保险基金投资于住房抵押贷款证券研究

保险投资是保险企业的两大支柱业务之一，保险投资的效益直接影响企业经营的好坏。然而长期以来，我国的保险投资渠道一直受到严格限制，在一定程度上制约了保险的发展。住房抵押贷款证券作为现代金融创新的典型范例，在近30年时间内得到迅猛发展，目前市场规模已超过10000亿美元「l」，成为养老基金、保险公司和共同基金的重要投资对象。10月新《保险法》的出台为拓宽保险投资渠道扫除了法律障碍，因此探索保险基金投资住房抵押贷款证券成为当前一项具有重要意义的课题。

一、保险基金投资于住房抵押贷款证券的可行性分析

(一)MBS的理论基础以及保险基金投资MBS的运行模式

住房抵押贷款证券(mortgage-backed securities，简称MBS)是指商业银行或其他金融机构为加速资金的融通，将缺乏流动性但具有未来现金收入流的住房信贷资产集中起来，进行结构性重组，并通过信用增强，将其变成可在资本市场上出售和流动的证券。

对单个抵押贷款而言，由于借款人存在提前偿付、延迟拖欠甚至欺诈等风险，导致抵押贷款现金流不稳定。对一组贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于每一贷款的现金流特征，但如果这组贷款满足一定条件，则根据大数定理，整个组合的现金流将呈现一定的规律性，因此可以对该现金流进行可靠地预测和控制。这就是MBS的理论基础。

作为一种结构性融资方式，住房抵押贷款证券化实质上是将商业银行等金融机构所承担的抵押贷款的现金流及相关风险进行分割与重组，通过信用增强，发行证券和设计转递流程，将收益与风险同时转移给证券市场上的投资者(保险公司就是其中主要的机构投资者)。尽管保险公司有人寿保险和财产保险之分，二者的基金特征也大相径庭(寿险基金多投资于长期项目，而产险基金则主要进行短期投资)，但他们投资MBS的基本模式是相同的。

(二)MBS对于满足保险投资的“三性平衡”原则具有明显优势

保险投资的目标应当与公司的总体目标一致，即在可接受的风险水平上获得最大的利润。这就要求保险投资必须遵循“安全性”、“流动性”和“收益性”三个原则。

根据投资原理，“三性”之间既对立又统一，存在此消彼长的关系。例如，安全性与流动性往往呈正相关，而与收益性呈负相关;高流动性往往以牺牲安全性或收益性为代价。如果片面强调某一原则就必然损害其他指标，导致结果偏离企业的总体目标(即一定风险水平下收益最大化)。基于保险风险的特征，保险资金运用的基本原则应当是在突出安全性基础上兼顾“三性平衡”。

由于对抵押资产实现了现金流重组和信用增级，因此相对其他常见的投资种类MBS具有现金流较稳定，风险低，收益率较高等优点。这对于追求低风险、高流动性和收益稳定的保险公司而言，显然极富吸引力。尤其在当前股市风险太大，银行存款利率很低的条件下，投资MBS无疑是保险人的优先选择。同时，投资MBS也使保险人获得拓展投资空间的机会，从而实现投资组合的风险分散。通过下面的比较我们不难发现，MBS对于满足保险公司资金运用原则具有明显优势。

(三)丰厚的.收益驱使MBS发行人积极参与MBS市场

以利润最大化为终极目标的金融机构如商业银行，绝不会放弃MBS为他们创造的多种益处「2」：(1)使发行人获得较低的筹资成本。通过把资产分离并将其作为证券发行的担保品，发行人获得了较低的筹资成本;(2)使发行人更高效地运用资本。对必须满足风险资本指标要求的金融机构来说，出售资产能使资本更自由;(3)使发行人管理迅速增长的资产组合。通过证券化出售抵押贷款，能为金融机构迅速筹集资本，同时使资产或者负债表外化，从而避免了对资本的高要求;(4)发行人可以更好地实施资产负债管理。证券化能将提前偿付风险转移给了投资者，这就为金融机构提供了一种与偿还期匹配的资产筹资方式;(5)提高发行人的财务绩效。当贷款被证券化并以低于贷款利率的收益率出售时，发行人获得利差。该利差一部分来自服务费，另一部分则由于信用提高而获得的溢额收益;(6)使发行人资金来源多样化。对于平时不能发放贷款和为应收帐款融资的投资者而言，MBS证券使他们增加了投资选择，这也为金融机构提供了更多的资本来源。

(四)当前保险基金投资MBS存在良好的外部环境

首先，住宅产业的发展需要强大的金融支持。据国家建设部有关资料，近全国城镇将兴建51.56亿平方米，成为国民经济一个重要增长点，为此需投入资金7-8万亿元，而现有住房资金远不能满足需求。同时由于住宅产业的自身特点如固定性、投资回收期长、投资规模大、流动性差，使得风险较为集中，容易形成投资瓶颈，制约整个国民经济的发展。通过住房抵押贷款证券化，一方面可以开辟新的融资渠道，缓解资金压力，促进产业和国民经济的发展;另一方面通过证券化，将抵押贷款的集中风险进行分割，分散给众多投资者承担，达到分散风险的目的。

其次，国内要求拓宽保险投资渠道的呼声日益高涨。由于种种原因我国一直严格限制保险投资，仅限于银行存款、政府债券、金融债券等，投资效益低下。而目前金融市场尚不完善，从20多年的实践经验来看，通货膨胀和通货紧缩时常发生，利率水平不太稳定，7次降息曾给保险公司(尤其寿险公司)的经营带来很大困难，迄今仍留下了巨额利差损尚未消化。保险公司急需通过一系列低风险、高收益的金融工具和手段，转嫁利率风险，弥补既有亏损。MBS的推出将适时地满足这种需求。

最后，MBS证券将在借款者和投资者之间开辟直接融资的渠道，提高融资效率。首先，通过将住房抵押贷款重新组合，并辅以信用增强手段，将原有风险降低到了投资者更能接受的水平。其次，通过重构现金流量，创造出不同的债券类别，满足广大投资者的不同需求。第三，MBS将丰富资本市场，成为稳定证券市场的重要力量。此外，我国大部分商业银行和保险公司已建立了较完整的信息管理系统、会计处理系统及相关的规章制度，这也为MBS的推行提供了必要的技术支持。

综上所述，不难发现，无论从MBS市场的需求方(保险基金管理者)、供给方(发行者)，还是市场投资环境，保险基金投资MBS是完全可行的。

篇4：论住房抵押贷款中的交易费用

论住房抵押贷款中的交易费用

论住房抵押贷款中的交易费用

在我国，向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由的12.6%下降到的10.5%。另外，据央行报告表明，我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。20底我国个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%，而欧盟国家占GDP比率平均达到39%。其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。由此可见，我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大，但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。?

1从债权人角度分析银行提高交易费用的原因?

1.1对抵押物的审查

（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价，从而直接增加了银行的成本。

（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。

（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。?

1.2鉴别对象的费用

中国缺少个人信用制度，关于个人信用的信息零碎，不充分。为了获取信用状况需花费大量资源，如对借款人提供的各种证明其能力的文件真实性审查等。为了减少费用，银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定，必须具有当地正式城镇户口，必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人，必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除，但导致了信贷配给。再者，银行缩短贷款期限。我国一般最长为，个别为。而英国可达15-25年，美国可达20-30年，最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%，但有30%存入款项，因而实际最高贷款额不超过40%，对解决购房的.作用很小。?

2从债务人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底费用。借款人为证明自己是低风险的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物评估报告、提供收入证明材料等。为此，不得不花费大量的时间和金钱。

（2）审批环节复杂，不习惯正规的借款交易。环节如下：①借款人贷款申请。②银行对申请审查。③对抵押住房的实地勘验和估价。④住房抵押的审批。⑤签订合同和协议。⑥办理产权登记手续。

（3）有形费用支出过高。过高的保险费、评估费和其他中介费用使许多有贷款购房意愿的居民望“贷”兴叹。如据出台实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款以房产为抵押，必须办理住房保险，且要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，保险费由借款人承担。又如房产评估部门要求借款人每年必须对其贷款抵押的房产按市场现价评估一次，且每评估一次都按房地产价值的3%支付评估费。?

3减少交易费用的措施?

3.1建立个人信用制度

第一，建立由政府主导以股份有限公司为实体的全国性个人征信系统。如上海资信公司采集上海68万户银行消费信贷用户和118万张可透支信用卡用户的个人贷款以及透支信息，以此来判断其信用状况。第二，建立科学统一的个人信用评估指标体系。比如建立价值体系和信誉体系等，根据个人的有形无形资产，受教育程度和收入水平等来评估。第三，创建个人信用制度所需的法制环境。如通过立法明确对个人信用资料的搜集、整理、披露和使用，以及明确个人信用主体权利义务和行为规范。

3.2发展住房二级市场，降低住房处置成本

第一，降低住房交易税费。今后应该重点降低营业税、契税和个人所得税。它们在交易费用中占80%以上，降低这几种税才能切实减轻住房交易环节中的税费负担。第二，简化交易手续，从而加快住房交易速度。第三，规范中介机构，提高其服务质量。第四，健全产权保障制度。房地产行政主管部门要严格规范并认真执行抵押登记制度，消除重复抵押和无效抵押，明确各方权利人产权边界。第五，健全抵押物处置制度。如健全抵押房地产实现制度，保证抵押权人能够从相关收入中优先受偿；健全对借款人的安置制度，建议由政府有关部门安置解决住房问题。?

3.3政府的支持

首先，政府应制定和实施完整的住房金融法规和住房法规。其次，以政策优惠刺激金融机构向中低收入居民发放额度大，期限长和利率低的贷款。()比如在住房贷款利息补贴额应该能弥补贷款人在利息上的损失或交易成本的增支；政府向住房贷款提供担保或保险保证，减轻违约风险，提高资产流动性和质量，以便在二级市场上出售。另外，政府应大力支持住房贷款二级市场的发展。贷款人可以通过在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者的办法提前收回贷款，从而避免或减轻信用风险以及其他各种风险。?

3.4中介机构的建立

建立对居民个人的资信状况进行调查和评估以及确认抵押物权属关系和产权转移的机构。规模效益和专业化可以带来省时和信息真实等一系列好处。更重要的是还可以避免因为不熟悉法律而可能出现的违法行为；另外，建立住房贷款发放的代理机构，代理银行寻找客户并办理具体的贷款手续，方便借贷双方。?

3.5加快制度建设

要使居民住房抵押贷款市场得到迅速稳定的发展，需要完善的正式制度，如住房产权制度、住房抵押制度和住房价值评估制度等。另外，管理规定的颁行应通过立法渠道和法律形式来保证各项管理规定的权威性和协调性。

篇5：法律硕士辅导之住房反向抵押贷款面临的问题

法律硕士辅导之住房反向抵押贷款面临的问题

第一，年龄预测方面的不确定因素。时代发展的今天，一般来说预测一国普通民众的预期平均寿命已不是件困难的事情。住房反向抵押贷款中碰到的年龄预测障碍主要来自两方面，一是，借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会有一种较之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表预测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。

第二，利率预测方面的不确定因素。中国是一个发展中国家，历史证明发展中国家在发展过程中通货膨胀很容易发生，从而引起银行利率的相应大幅增加。虽然目前我国的通货膨胀不严重，贷款利率不算高，但难保证未来几十年内这种情况不发生变化，并且以往的低利率很容易引起未来低利率的预期，这反倒增加了贷款人的风险利率。

第三，未来房价预测方面的不确定因素。这是三大不确定因素中不确定性最高的一个，之所以这样说是因为如果按照理论界一般的观点认为房价水平应该有由收入决定的话，未来收入增长预测准确极为困难。另外中国土地使用权 70年的规定也使得临近使用权期限的住房价值很难把握。由于住房反向抵押贷款中存在以上三大不确定因素，再加上它对我国商业银行来说又完全是一个新生事物，因此应该以积极慎重的态度开拓住房反向抵押贷款这一新的信贷领域。

在我国商业银行还严重缺乏实践经验的情况下，我们开展住房反向抵押贷款第一应奉行的原则就是谨慎性。所谓谨慎性就是宁可将不确定性想的坏一些也不要抱侥幸心理，一味往好处想。由于住房反向抵押贷款的特殊性质，实行谨慎原则对银行不会受到很大损失（只不过减少一些规模，而从世界上搞住房反向抵押贷款的国家实践来看，这类贷款占总贷款的比例都不大）而对借款人来说未来也不会受到很大损失，因为住房反向抵押贷款可以设立特殊的保护借款人的条款。

篇6：房地产抵押登记中的行政赔偿问题探讨

房地产抵押登记中的行政赔偿问题探讨

1994年l2月8日，新胜包装印刷（深圳）有限公司（以下简称新胜公司）向深圳市有色金属财务公司?以下简称财务公司?借款870万元人民币，新胜公司以其价值为1355.5万元的国有土地使用权作为贷款抵押物。新胜公司逾期不能偿还贷款，财务公司向深圳中院提起民事诉讼。新胜公司被深圳中院宣告破产。在破产程序中，财务公司对抵押物的优先受偿权未得到确认，后又因新胜公司的破产财产不足以清偿破产费用，深圳中院作出民事裁定，裁定终结新胜公司的破产程序，使财务公司的该项民事权益完全不能实现。财务公司遂提起行政诉讼及行政赔偿诉讼，要求规划国土局赔偿其损失。法院经审理认为，规划国土局在新胜公司申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为新胜公司颁发了《房地产证》的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记行为亦不合法，而且《房地产证》涉及的土地在此之前已设立了抵押权，属重复抵押。为此，深圳中院判决，撤销深圳市规划国土局颁发的《房地产证》，撤销深圳市规划国土局的抵押登记行为，新胜公司现已破产终结，原告对其民事权利已经穷尽了实现的途径且仍不能得以实现，因此，被告违法的核准登记和无效抵押登记行为给原告造成了直接的经济损失。规划国土局应对财务公司870万元人民币贷款本金的直接损失予以赔偿。

该案是一起典型的房地产错误登记行为直接导致当事人丧失优先受偿权的案例。由于法律规定的不完善，行政赔偿和一般民事侵权赔偿责任应当如何分担和衔接成为困扰司法界的一个难题。本文从房地产错误登记行政赔偿的归责原则、依据、赔偿的范围、责任分担及赔偿方式等方面进行分析。

归责原则 归责原则主要有三种：过错归责原则；过错加不法原则；违法归责原则。违法归责原则是指国家机关及国家机关工作人员执行职务违反法律、法规、规章侵犯公民、法人或其他组织合法权益并造成损害的，国家承担赔偿责任的归责原则。国家是否承担赔偿责任，完全取决于国家机关及国家机关工作人员的行为是否违法。国家赔偿法第二条规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”由此可见，我国采用的归责原则是违法归责原则。

房地产登记，是国家房地产登记行政管理机关根据申请人的申请或依职权所作出的一种行政行为，体现了国家行政权力对房地产物权关系的合理干预，是一种行政确认行为，可以通过登记推定房地产权利种类和权利人。因此，房地产登记的正确与否，会对房地产交易当事人的权益产生很大的影响。在错误登记时受不利影响且穷尽其他救济途径仍不能获得权利救济的一方当事人，有权依据国家赔偿制度的规定，向房地产登记部门要求行政赔偿。错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的惟一原因，房地产交易一方当事人的欺诈行为也是损害后果发生的必要条件，这两种行为同时存在才导致最后的损害后果。这种违法行政行为和民事侵权行为的共同加害称为混合侵权。笔者认为，在发生混合侵权的情况下，由于房地产登记部门负有审核申请材料相关性、合法性和真实性的义务，保障交易安全的职责，因此仅以交易一方当事人有民事欺诈为由而完全排除房地产登记机关的行政赔偿责任，显然是不公平的，至少房地产登记部门与民事侵权行为人应当共同对损害后果承担责任。

目前，在混合侵权行为中行政机关所应承担的责任方面，最高法院司法解释已有所突破。最高法院法释第23号司法解释规定“由于公安机关不履行法定职责，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害的，应当承担行政赔偿责任。在确定赔偿的`数额时，应当考虑不履行法定职责的行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”。由于不履行法定职责而导致公民、法人或其他组织合法权益受损，在构成要件上与本文所述混合侵权非常类似，也是由行政机关不履行法定职责这一行政侵权行为和另一方当事人的民事侵权行为共同作用产生的。因此，上述司法解释，实际上补充了国家赔偿法的规定，突破了对国家赔偿法的传统理解，对本文所讨论的房地产登记混合侵权的行政赔偿问题也具有一定的指导意义。我国《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”由此可见，房地产登记行政主管部门对于错误登记行为应当予以赔偿。

归责方式 如何确定民事侵权行为人和违法行政机关责任分担的问题，司法实践中有几种不同意见，亟待法律或司法解释作出规定。

第一，当事人提出行政赔偿请求时，由行政机关先赔偿全部损失，之后行政机关再向民事侵权行为人追偿，可以理解为连带责任。由于房地产登记部门的行政赔偿有国家赔偿金作为保障，因此这种做法有利于当事人权益的切实保护。但它的缺点也较为明显，行政机关和民事侵权人的责任分担仍然是一个要解决的问题，而且行政机关向民事侵权行为人追偿缺乏制度保障。国家赔偿法中只规定了赔偿义务机关赔偿损失后，可以要求负有重大责任的内部工作人员或者受委托的组织或个人负担部分或全部赔偿费用，但并未对赔偿义务机关以外的共同加害人进行追偿予以规定。

第二，由法院依据自由裁量权确定行政机关的责任份额，判令其赔偿相应的损失，可以理解为按份责任。这是目前司法实践中较为通行的一种做法。最高法院2001法释第23号司法解释即规定：“在确定赔偿的数额时，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素。”这就要求法院在处理案件时，应充分考虑行政机关在损害后果发生过程中所起作用的大小，来确定行政机关所应承担的赔偿数额。如果房地产登记部门由于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，应当承担次要赔偿责任；如果房地产登记部门具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。这一制度的缺陷在于将房地产登记部门的赔偿数额完全交由法院酌情确定，缺乏较为详尽的法律依据，法院的自由裁量权过大，增加了社会对法院裁判的压力。

第三，当事人先通过其它途径求偿，当穷尽其它求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由行政机关承担补充赔偿责任。这是作者所赞成的一种制度设计，其合理性在于，国家赔偿制度就其本质而言，是一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其它方式获得对自己权利的救济时，才能通过国家赔偿的方式取得赔偿。因此， 在立法上，国家赔偿制度提起的程序最为严格，赔偿的条件最为苛刻，赔偿范围最为狭窄，当然也是最有保障的，责任政府及其财政是国家赔偿的强大后盾。由于当事人受侵害的权利只有一个，当他通过其他方式和途径得到赔偿时，就不能再通过国家赔偿途径，向侵权的行政

机关要求赔偿，否则，就会出现对同一权利多次补救的情况，也体现国家赔偿最小化原则。

责任范围 根据国家赔偿法的规定，国家只对实际发生的损害进行赔偿。由于房地产交易的过程千差万别，错误的房地产登记并不一定会造成当事人权益的实际损失。有一些错误的房地产登记仅仅导致当事人对房地产权利的期待权的丧失，在这种情况下，当事人尚未发生实际损失，房地产登记部门不应承担赔偿责任。

本案是一典型的房地产错误登记行为直接导致当事人物权丧失的案例，权利人的权利补救涉及民事诉讼和行政赔偿诉讼，对两种赔偿的衔接有不同的观点和做法。在提起房地产登记行政赔偿之前，有的当事人已针对民事纠纷案提起民事诉讼并胜诉，但由于败诉方缺乏清偿能力而尚未得到执行。有观点认为，法院已经作出了由败诉方承担民事责任的判决，从而视为当事人的权利已经受到保护，只不过暂时没有实现，因而不能简单地将这种风险转移到国家机关身上；还有观点认为房地产登记机关只赔偿登记费。

作者认为这种观点是非常荒谬的，因为权利的救济不仅在程序上，而且在实体上；不仅是可能性，而且是现实性。只有这样才能让国民感到责任政府的强大后盾。考虑到依法行政的必要，在程序上不应以已经过民事诉讼处理为由，剥夺当事人提出行政赔偿的诉权，在实体上应当由房地产登记机关承担因民事主体不能或暂时不能赔偿部分的赔偿责任。房地产登记机关在承担行政赔偿责任之后，可以向民事责任主体追偿。当然，这种追偿目前还存在争议，主要是缺乏相应的程序，是按照民事诉讼程序还是完善、修改国家赔偿法。笔者认为，在国家赔偿法修改之前，应当适用民事诉讼法规定的程序追偿。

篇7：住房制度改革新阶段中的金融问题研究

住房制度改革新阶段中的金融问题研究

今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房市场。在改革中应当坚持的基本原则是：坚持在国家统一政策目标下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的阶段。

笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。

一、住房金融问题的综合分析

住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。

（一）住房开发与建设中的融资问题

经过20年的改革开放， 我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60―70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。 1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。投资额和竣工面积分别为前30年的14倍和4倍。

与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%. 但是但是 但是，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60―80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度还是比较低的。这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：

1、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高

我国正处于有计划经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占10―30%. 由此可见我国开发企业财务杠杆比率很低。而发达市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。这不仅影响到我国住房建设的发展，而且大大提高了开发企业的筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。

2、商业银行信贷资金供给不足，总量上难以满足住房开发建设的资金需求

目前，我国住房开发建设信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业的经营资金；金融机构的自有资金及国外资金等。这种以企事业单位和个人存款为主的住房融资体制根本无法满足住房开发建设信贷资金的需求。在“九五”期间，全国城镇将建造住房12亿平方米，在下个世纪的第一个10年，全国城镇则需要建造住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每年需投资5156亿元。然而，目前我国各类政策性住房资金的余额才不过1600多亿元，（其中800亿元为住房公积金存款，而且其主要用途为个人住房抵押贷款），根本无法满足住房开发与建设资金的需求。

3、商业银行已开展的信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的风险约束机制目前，在商业银行发放的贷款中，无论是开发企业的流动资金贷款、开发项目贷款，还是临时性贷款，都属于中短期生产性流动资金贷款，期限一般为一年，而缺少长期性房地产经营性贷款。这使得大多数企业都通过到期展期来延长还款期限，造成银行资金现金流量极不稳定，对经营管理极为不利。与此同时，银行贷款利率缺乏弹性，一般按流动资金贷款利率执行，这既不利于银行规避市场利率波动的风险，也不利于发挥利率对房地产开发企业资金需求进行调节的杠杠作用。并且，在银行信贷利率与市场利率存在较大差异，而同时房地产开发企业的开发资金又不能从银行得到正常满足的情况下，在宏观经济好转时期，银行资金极易通过各种隐形渠道进入房地产市场，致使房地产业出现过度膨胀和房地产市场表面上繁荣的“泡沫”景象，而一旦宏观经济形势逆转、银根紧缩，便“泡沫”破灭，结果是银行和企业两败俱伤。我国90年代初出现的房地产过热，以及其后较长时期不景气，就属于这种现象。银企双方缺乏有效的风险约束机制，不利于房地产开发企业获得长期、可靠、稳定的信贷资金来源。

（二）住房消费融资中的问题

扩大内需是当前确保国民经济增长率的关键，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消费培育为新的消费热点的战略性决策，期望依靠住宅业可以贡献0.5-1%的经济增长率。 但事与愿违，时至今日，我国住宅消费因房价过高，居民收入低，承受能力有限等原因，仍未在全国形成住房的消费热潮。截止1997年底，全国积压商品房8000万m2，其中住宅面积6400万m2，而同时全国仍有些

300多万户城镇居民人均住房面积不足4 m2 . 造成这一尴尬境地的原因，除了过高的房价外，缺乏有效的住房消费金融支持手段也是一个重要原因。如1998年1―6月，四大国有独资商业银行共发放各类住房贷款余额2742亿元，比年初增加123亿元，其中住房开发贷款2340亿元，比年初增加55亿元，而个人住房消费贷款余额虽然较年初增加68亿元，也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的发展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要发展住房消费信贷。但就目前的情况而言，住房消费信贷的发展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面积推广还存在诸多困难：

1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的发展。首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的主要业务来看。当前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物价值，并由职工所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。这种信贷办法尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金的安全，但同时也抑制了广大城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市场。其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。目前，我国住房信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还很不规范，资金的归集率不高，严重制约了住房信贷资金的供给。另外，由于我国金融市场起步较晚，特别是二级市场很不发达，使本可以通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动的融资渠道无法运作。

2、发展住房消费信贷的政策措施不配套，也是制约我国住房消费信贷发展的一个重要因素。首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则， 严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，规范其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对发展该业务的信心并不是很大。为加快住房消费信贷的发展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行可以采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。

3、个人住房抵押贷款的风险较大。尽管《担保法》和最近颁布实施的《个人住房贷款管理办法》都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进行处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经验，在法律执行上也缺乏力度，这将会提高银行的经营成本。因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。

（三） 住房流通中的融资问题

完善的住房市场体系，不仅要有发达的一级市场，更要有发达的二级市场。开放和发展住房交易的二级市场，允许已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。

但是，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，忽视了二级市场的建设与管理，造成了二级市场的混乱。“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却发展迅猛。不少人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会影响。

随着住房分配货币化的发展，有必要转变我们的房改政策及措施，加强住房二级市场的建设。因此有必要加强对住房二级市场上的租赁与销售行为中的金融支持。但目前我国在这方面的发展还比较缓慢，从现状来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。究其由，主要是在我国现行法规的规定中还存在许多限制为住房交易的二级市场融资的窠臼。具体而言，主有表现在以下几个方面：

1、不具备为促进住房流通提供金融服务的政策环境。由于我国住房制度改革的重点一直放在如何启动住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机的心有余悸，政府一向的做法是，只重视住房一级市场的逐步建立和不断完善，而忽视了二级市场的建设。因此对如何发展住房二级市场的金融支持问题更是提不到议事日程。不仅如此，在已颁布实施的《个人住房抵押贷款管理办法》中还明文规定，住房公积金贷款只能用于职工和家庭的第一次购房，而不能用于其他方面。这大大限制了住房流通中的金融支持力度。

2、各商业银行在发展住房二级市场中的业务方面既没有有效的融资手段，也缺乏实际操作经验。由于长期以来城镇居民住房一直属于“公房”性质，被禁止私自流通转让，住房二级市场应有活力被人为地扼杀掉了。尽管近些年来，存量公房私有化改革取得可喜进展，但产权关系仍没有彻底理顺，居民在产权还没有完全到位的情况下是不能把还带有“公”字成分的自家住房作为向银行融通资金的抵押物的。由于缺乏具有完全产权的'抵押物，银行自然在无法住房二级市场上开展业务。看来促进二级市场发展的关键是先得理顺产权关系。

二、对我国住房基金和住房抵押贷款问题的研究

（一）对我国住房基金问题的进一步研究

截止到1997年底，全国归集的各类政策性住房资金余额已达1638.1亿元， 个人住房公积金归集额更是大幅上涨，1997年总余额已超过800亿元。 住房基金制度的建立对于保证我国住房开发与建设的规模扩张、住房分配与消费模式的转换、流通与交易制度的完善等方面具有重要的资金供给作用。但在实践中以下问题十分突出：

1、个人住房公积金制度建设中的问题。目前住房公积金已成为个人住房基金建设的主要途径。1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，1992年就扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河

北和湖北等地，1994年《决定》发布后，迅速扩展到全国各地。目前除西藏自治区情况特殊没有建立住房公积金外，全国35个大中城市，213个地级以上城市已建立了公积金制度。经国务院房改领导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统已于1995年年底以前建立住房公积金制度。中央国家机关也于1996年10月建立了住房公积金制度。从覆盖范围看，目前沿海地区超过80%，内陆地区大约为60%，实施范围很广。归集数额也在稳步增加，1994年全国累计归集住房公积金110.09亿元，1995年增加到260亿元，1996年已增加到393.64亿元，1997年全国住房公积金总量已超过800亿元。应该说，我国住房公积金制度的实施是成功的。它不仅筹集了一大笔住房建设与消费资金 ，而且为转换我国住房分配制度创造了良好条件。但是，目前对住房公积金的认识和管理、运行中还存在一些问题。

首先，对住房公积金的性质定位。住房公积金的研究中常常提到其义务性、强制性、互助性、保障性、政策性、长期性等等。义务性、强制性对应于住房公积金的归集；互助性是为了给公积金的低息政策提供理论基础；保障性对应于其管理方式；政策性是为了说明其使用方向；长期性对应于其支取限制。但是，公积金的属性如何界定还需理论界进一步研究，因为我国对公积金突出其强制性一面，对灵活性一面欠思考 .事实上，既然国务院在《决定》中已把公积金规定为职工工资的一部分，对于职工选择什么形式的住房基金，对存入基金中的资金如何使用应有较大的灵活性，以体现对职工意愿的尊重。这样才能增强住房基金的吸引力。

其次，住房公积金的归集面与缴交率。如果从住房公积金的工资性出发，则所有已实施市场化工资制度的企业不应要求他们再建立住房公积金制度――除非公积金制度是一种保障性制度或者雇员工资中的住房消费比重仍不足于解决其住房问题。而凡需建立公积金的职工与单位，缴交率应根据当地住房价格水平确定，以能够实现住房分配机制转变的目标。但在目前各地公积金制度的实施中，往往存在各异的规定，有些地方要求各类企事业单位都建立住房公积金制度，这将在住房公积金的使用方面对国有经济中的职工造成不利的影响。

第三，住房公积金的使用问题。这里有两方面的问题。一是，目前的政策、法规规定，职工只能在购建、大修住房时支取住房公积金。这与鼓励个人购房、推动住房自有的政策导向是相符合的，但与转变后住房公积金的性质有矛盾。在租、买自愿的房改政策下，应允许职工用住房公积金交纳住房租金。二是，在那些要求所有企事业单位交纳公积金的地方，由于非国有经济的企业实行高工资制度，因此其公积金的数量也比较大。如果实行与国有经济中的职工同等的贷款条件，很明显他们在获得公积金贷款方面具有较大的优势。这不仅仅因为他们公积金的存款数额大，而且因为他们的收入水平高，还款能力强，资信状况好。

第四，住房公积金的管理目标问题。住房公积金管理的核心目标是保证职工支取使用和贷款的权利。其它剩余资金可由政府统一使用于经济适用房的建设，但这只能是其辅助目标。这其中一个最重要的问题恐怕是住房公积金的风险问题。对于住房公积金贷款的风险承担由谁负担，目前还没有一个确定的说法。由于在市场经济条件下，风险的发生无处不在，无时不有，利用公积金贷款的违约风险会时有发生，这种风险如何防范和规避是公积金管理种的出一个难题。此外，由于住房公积金制度实行低利率存贷制度，公积金的通货膨胀风险由谁承担也是一个问题。

2、其它住房基金建设中的问题。其它住房基金包括城市住房基金与企事业单位的住房基金。目前，国家尚未对这两部分基金的归集做出统一规定，因此它们的筹集难度很大。这主要缘于以下几点：

首先，住房资金的核定与转换难度较大。住房基金的建立，是基于原有住房资金的转换。原有住房资金包括住房投资、折旧、大修理基金、房租补贴和维修补贴等等。这些资金来源有国家财政、地方（城市）财政和企事业单位；有些资金来源是比较固定的，有些则是临时性的。来自各级财政的以及来源比较固定的资金数量比较容易核定，但来自企业自筹的那一部分资金，就较难核定。比如，有些企业、单位自筹资金建房，不一定每年都有。即使每年建房的单位，其投资数量也不一定每年都相同，这就给核定住房资金带来困难。有相当一部分企业的建房资金本来就是不合理的，比如动用企业挖潜改造基金、技术革新资金、新产品试制基金、企业发展基金等用于建造住房。这些资金不可能核定、转化为专项住房基金。此外，企业、单位从福利基金、奖励基金以及税后留利其它项目资金中用于住房的投资，也很难核定。这些资金一旦要核定转化为专项住房基金时，可能会自动消失。

其次，住房基金中的利益调整问题。住房基金的建立涉及到国家、地方（城市）、企业单位和个人之间的利益关系调整。因此住房基金的建立，要通过理顺住房资金来源渠道，核定、转化住房基金，变无序为有序，使之合理化、规范化、固定化，这本质上就是利益关系的调整。这就要求根据住房投资主体界定住房产权，以住房产权为基础核定和转化住房资金。

3、关于国家住房基金的建立。我们以往的改革思路基本上没有考虑建立国家住房基金，而只考虑建立三级住房基金（城市住房基金、企事业单位住房基金和个人住房基金）。 但是，国务院最近发布的《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知指出，对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策。对最低收入的家庭，由政府或单位提供廉租房。这说明，国家住房基金制度的建设应提到议事日程。笔者认为，有必要根据国家财政划拨在住房投资中的份额核定国家在原有公房销售收入中的收益比例，并以此作为国家住房基金的主要来源。据统计，目前我国各类公有住房约30多亿平方米，若按每平方米400-500元的价格出售，可回收资金1.2-1.5万亿元，而这笔资金中有很大一部分是由国家出资兴建的，如果根据投资比例确定国家的收益，并将其作为国家基金的主要来源，则可以解决国家基金的来源。国家基金的主要用途则限于廉租房的建设与出租，以及个人住房抵押贷款风险政府担保系统的建设。

（二）对住房抵押贷款基本要素的分析

从国民收入分配格局与住房制度改革的发展趋势来看，个人住房抵押贷款将成为银行极具市场潜力的业务品种，也是今后住房金融发展的中心内容之一。在美国、香港等市场经济发达的国家和地区，个人住房抵押贷款已有一百多年的发展历程，这项业务一般占银行贷款总数额的20―40%.可是，我国目前个人住房抵押贷款仅占商业银行贷款总量的5-10%.而且对住房抵押贷款的管理技术、

操作经验尚不成熟，中央银行对住房抵押贷款业务的监管还处于探索阶段。发展住房抵押贷款的根本目的是提高我国城镇居民的购房能力，也就是提高他们的承受能力。因此，在住房抵押贷款工具的设计方面必须全面考虑居民的年均收入水平，然后确定贷款期限、贷款利率、贷款额度和还款方式等与居民的承受能力直接相关的个人住房抵押贷款的基本要素。这样才能提高住房抵押贷款的实施效果，提高我国城镇居民的购房能力。

1、贷款期限。贷款期限的确定必须考虑人们的还款能力，因此年人均收入水平和住房价格是商业银行设计贷款期限的主要参考变量。纵观世界各国或地区的情况，个人住房抵押贷款的期限一般都很长，如美国最长可达30年（平均合同年限为15年）；香港最长也可达30年，1994年平均期限为15.2年；法国、英国一般为15―20年；德国的储蓄银行一般为6―15年，合同平均年限为11年，抵押银行为25―30年；马来西亚是20―25年。

虽然改革开放以来，特别是90年代以来，我国城镇居民的收入迅速增加，1991―96年间，我国职工年平均工资由2340元增长到6210元，共增长了3870元，年均增长27.6% . 但同期城镇住房价格也大幅上扬，1991―1996年城镇住房价格由756元/平方米增加到1605元/平方米，年均增加22.4 %.如果按贷款20万元，年息8%，贷款期限20年计算，则每月偿还额为1673元 ，相当于我国城镇家庭月收入的161.6%.国际经验表明，每月偿贷数额与该家庭的月收入之比超过25%，就存在偿贷风险。考虑到我国目前的恩格尔系数还保持在50%左右，这样高的还款比例，我国城镇居民根本无法承受。

2、贷款利率。贷款利率的确定直接影响到居民每月的贷款偿还额，它与居民的偿还能力直接相关。在市场经济国家中，个人住房贷款的利率一般执行市场利率，而对固定利率与浮动利率的选择主要基于一国宏观经济的状况以及长期利率水平的稳定程度。但为了降低银行的利率风险，越来越多的商业银行采用了浮动利率。

目前，我国住房抵押贷款的利率实行有管理的浮动利率制度。就公积金贷款而言，其贷款利率是公积金存款利率的基础上加一定的幅度；经营性贷款则为相应年限的商业性贷款利率下调一定幅度。这种做法的目的在于降低贷款利率，提高居民住房消费能力。笔者认为，在推行住房抵押贷款制度的初期，由于我国工资制度改革的滞后，降低贷款利率是必要的。但是，随着住房分配制度货币化的实现，无论是公积金贷款，还是经营性贷款，都应当参照市场利率确定各自的贷款利率。

3、贷款额度。贷款额度是用来衡量贷款方的贷款保护能力的指标。即表示一旦借款方发生还款困难，贷款者回收资金的可能性。在个人住房抵押贷款中，一般用贷款额与房价之比来表示贷款限额。对贷款机构而言，自然该比率越低越好，以便为贷款留出足够的保护空间。对该指标的确定主要根据居民的收入水平。此外，对长期住房市场价格稳定状态的预期，以及在抵押物以外是否有其他担保措施，也是确定基准比率的重要参考因素。

在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，可以提供申请贷款人资质调查的资信证明，它们的贷款额度一般比较高。最高可达90%-100%.目前，我国的贷款比率一般限定在70％。也有一些城市和地区的贷款限额可达80％，如北京市。 我国贷款额度之所以比较低，笔者认为，主要是我国住房抵押贷款业务缺乏有效的保险机制，70％的贷款限额提供了非常充分的保护空间，在目前住房抵押信贷市场竞争还不太剧烈的情况下是一种比较合理的选择。但随着市场机制的进一步完善，该比率应有所上升。

4、还款方式。 目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时，基本上都采用等额还贷方式，即

A：每月还本付息额，即等额还贷额i：贷款月利率P：贷款总额N：贷款期限，以月计算

下面分析A/P（偿贷比率）与贷款期限N的关系。A/P体现了居民住房贷款的偿还负担情况，与居民的家庭收入状况息息相关。通过分析，A/P与贷款期限的变动关系如图1所示。

从图1可以看出，贷款期限越短偿债负担越重，期限越长偿债负担越轻，偿还负担随贷款年限的延长而逐年递减。中短期贷款的偿还负担变化相当明显，而长期贷款的偿还负担基本稳定。这说明，对收入尚不太高的年轻人来说，想通过延长贷款年限减轻偿债负担有着很大的局限性。因此有必要改进原有还贷方式，这里分析一下另一种可变动的等额还贷方法，即等额递减、递增还贷方法，其计算公式如下：

Am=aP+（b+m-1）g

Am：第m年还贷期间每月还贷金额m：第m年P：贷款总额a：等额系数b：变动系数g：月均还款递增额

改变g的大小，可在还贷期间做合理的偿贷计划：当g大于0时，为等额递增，适用于低收入家庭（特别是年轻家庭）。当g小于0时，为等额递减，适用于高收入家庭。当g=0时，为等额还贷，适用于中等收入家庭或要求贷款期限较短的借款人。其变动关系如图2所示。这种还贷方式有如下优点：。减轻偿还负担。如贷款8万元，年息10%，期限5年，采用等额还贷，每月需偿还1674.69元，而若每年以月均还款579.13递增，第一年每月可以624元偿还，比1674.69减轻了62.74%.。缩短贷款期限。按10%的年利率，可以绘出A/P与n的变动曲线，通过改变g的大小，在不增加借款人的偿还负担的条件下，可缩短贷款期限。。改善贷款结构，防范金融风险，提高信贷资金流动性。在没有建立二级市场前，住房抵押贷款的风险主要来自期限风险，而它将直接影响信贷资金的流动性，从而限制该业务的发展。对于这个问题可以充分运用等额递增或递减还贷方法的特点，对每笔贷款的期限做合理安排，使当年或当月的贷款总量形成较为合理的期限结构。

三、完善我国住房金融体系的政策建议

为完善我国住房金融体系，以加快住房建设，提高住房消费，改善城镇居民的居住质量，笔者认为应从以下几个方面入手：

1、就住房建设中的融资问题而言，首先，有必要完善住房开发融资的制度，改善商业银行的房地产开发信贷业务，增加贷款种类，延长贷款期限，提高贷款利率的弹性，以

便逐步增加住房信贷资金的供给，满足住房开发建设的资金需求。最近，中国人民银行取消了对个商业银行的贷款规模限制，相信这将对我国住房建设资金的筹集起到积极作用。

其次，有必要加快我国资本市场的发展，逐步提高住房建设中直接融资的规模，降低住房开发的成本，从而降低住房销售价格。

2、就住房消费金融而言，当前最重要的就是加大住房资金的筹集力度。为此，应注意继续加强个人住房公积金制度的建设，逐步提高公积金的归集率和缴交面；尽快建立规范城市住房基金、企事业单位住房基金运作的制度，加快各类住房基金的核定、划转工作；尽快建立国家住房基金，保证廉价房的供给。此外，笔者认为，除了充分发挥住房系统现有资金的效用外，可以考虑打破行业统筹的限定，建立大公积金制度。即逐步将养老保险、医疗保险、社会保险等制度与住房公积金制度的建设归于一体，建立面向整个社会保障制度的综合性基金制度。

其次，为提高我国居民居住水平，应尽快完善住房金融体系，加强住房抵押贷款制度的建设。第一，要大力发展住房抵押贷款一级市场。其中最重要的一点就是要加快抵押贷款工具的设计和推广。世界各国在这方面的经验比较多。如美国的金融机构为防范住房抵押贷款中的利率风险造成的期限不匹配问题而设计出可变利率抵押贷款，为防范和化解因利率波动过大引起的倾斜问题而设计出分级递增、递减的抵押贷款（递增偿还的抵押贷款适用于青年家庭，递减偿还的适用于老年退休家庭）等金融工具，这些金融工具在我国也是完全可以借鉴的。第二，完善住房金融体系，不仅要加强一级金融市场的建设，而且还要发展二级金融市场，特别是要注意发展抵押贷款的证券化，以提高住房抵押贷款的流动性、盈利性、安全性。尽管这一步的迈出在我国还要审慎，但这是大势所趋。

住房抵押贷款在我国还是一个新生事物，但国际经验已经证明，这种制度安排不仅有利于加速住房消费的进程，而且对改善银行的贷款结构、贷款质量等都具有很好的作用。因此，有必要在借鉴国外已有经验的基础上，根据我国国情，即我国地区发展极不平衡，不同城镇居民收入水平也千差万别，即使在同一城镇不同家庭的资信状况也参差不齐等特点，应因地制宜地合理确定我国居民住房抵押贷款的贷款利率、贷款年限、贷款限额和付款方式的最佳组合，设计出多种可供居民选择的住房抵押贷款品种，从而有力地刺激居民的住房消费信贷需求。

3、就住房二级市场的金融问题而言，理顺城镇居民存量住房的产权关系是促进二级市场发展的前提条件。因此，加快存量公有住房的私有化，取消对住房二级市场交易的有关限制政策，鼓励金融机构积极开展住房二级市场上的金融业务，对于进一步健全住房金融体系是十分必要的。

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