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登记在不动产交易中的问题研究

时间：2025年01月14日

来源：jolly0227

编辑：本站小编

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下面是小编整理的登记在不动产交易中的问题研究，本文共3篇，欢迎您阅读，希望对您有所帮助。本文原稿由网友“jolly0227”提供。

篇1：登记在不动产交易中的问题研究

登记在不动产交易中的问题研究

论文摘要：登记涉及的理论和实务很广泛，在不动产物权变动中，须经登记。登记制度在不动产物权交易中，对交易的动与静的安全保护起着协调作用。登记在不动产物权变动中的效力又是公私法的交错协力。登记的公示公信原则保护了动的交易安全，登记错误则旨在维护静的权利。登记错误也因此产生了时效的问题。

关键词：登记，不动产物权，效力，登记错误，请求权时效

在民法物权的变动中，不动产物权变动须登记，动产物权须交付。不动产物权的得丧变更，关系至巨，作为国家公权利——登记在交易过程中起到了重要的作用.由于不动产物权的登记制度涉及的内容很广泛，这里围绕着以下设例，阐述不动产物权变动登记制度中的三个问题。

乙擅自将租赁的甲所有的房屋A与丙签订买卖合同，并于买卖合同成立后，进行了不动产所有权移转登记，将房屋A登记于丙的名下。

在本例中我们试提出以下问题：

1、登记制度在不动产物权变动中的效力;

2、登记错误的责任;

3、登记的请求权时效问题。

一、登记在不动产物权变动中的效力

登记一般认为属于行政许可或者行政确认。登记是指行政机关为实现一定的行政管理目的，根据法律、法规和规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。

1、比较法研究

在罗马法及继受罗马法系国家，对不动产物权的变动，都采用不动产物权登记制度作为公示、公信原则的基础。但是，根据不同的立法背景，大陆法系的国家对登记制度采用了三种不同的模式：

(1)法国主义。即登记不是不动产物权变动契约的成立或者生效要件，变动仅须当事人之意思表示已足，是否登记由当事人自主决定，若登记则仅产生对抗效力。故又称之为意思主义。在这种立法例下，债权与物权变动的意思表示合二为一，债权行为和物权行为不严格区分。此种法国的立法例，与法国当时制定民法典时，崇尚个人自由主义的思潮有关。登记作为国家的公权的行使被严格排斥在民法之外。另外日本也采用这种立法模式。

德国主义。既登记是在不动产物权变动的意思表示外的法定形式，是不动产物权契约成立或生效要件。德国民法采用，又称为形式主义。此种立法例严格区分物权与债权行为(分离主义)，在债权合意之外，另须作成物权合意，并且须履行一定的法定形式——登记(公示原则)，始发生不动产物权的变动。此种德国立法例，与德国当时的立法背景也是相关的，德国是在继受日耳曼法和普通法的基础上，并且在历史法学派理论的影响下，于德国当时的社会经济制度背景下，借鉴了法国的民法典，制定了德国民法。尤其在不动产物权的变动上，深受日耳曼法和德国当时的社会经济制度的影响。

(3)折衷主义。既登记是不动产物权变动的法定形式，是契约成立或者生效要件，但是在物权和债权行为上不作区分。也即是只要做成一个债权契约，不须在债权行为外另作成物权行为。此种法例折衷了法国主义和德国主义，瑞士采用之。

登记作为公示方式，一般会产生了公信力和推定力，但是这在各国立法例又有不同。比如日本，采用登记形式主义审查方式，登记簿上的登记一般没有公信力，虽然登记也产生推定力，但是这种推定力不影响真正的权利人.而另一些法例则认为，登记簿上的登记产生了绝对的公信力，并产生推定力，以保护第三人的利益。

2、登记的效力

从以上看出，不动产登记与物权制度有紧密的相关性，物权独立性和无因性是产生分歧重要的因素。在这里，物权的独立性和无因性理论离我们的论题就远了.但是，无论是否采用这种理论，就目前大多数罗马法系国家来说，在不动产物权变动中多有登记制度。在我国，不动产物权的变动也采用的是登记公示。但是，考察以上各国对登记是契约的成立要件，还是生效要件，或者对抗要件有着不同的观点。

(1)对抗要件。这种立法例为法国、日本等国家采用。登记不影响不动产物权的变动，在当事人作不作成登记，由当事人申请。但是不登记并不影响不动产物权契约的.成立，只是不产生对抗第三人的效力。例如在日本，登记也不产生绝对的公信力。

成立或者生效要件。这种立法例的国家有德国、瑞士等国家，我国台湾也采用这种立法例。也既是在当事人没有作成登记前，不动产物权不发生变动。只有当不动产物权进行变动登记后，始发生物权的移转，所有人始取得不动产所有权。在这种模式下，又有登记为契约成立要件说和生效要件说两种观点。生效要件说主要认为，登记系行政法上的公法行为，而契约系民法上私行为，法律行为的作成只要符合私法上的要件即可.但是，在这里，生效要件和成立要件的区别意义，在物权理论下可能不大。不过为了严格的在民法贯彻公私法的传统界限，把它作为生效要件可能在理论有意义。

就以上采用不动产物权变动登记制度的国家中，大多数国家采用○2这种立法例。登记作为一种公法上的行为，具有什么样的效力?一般而言，作为国家的公权力，通常享有绝对的效力。多数国家赋予登记行为绝对的公信力，并因此在法律上产生绝对的推定力，这就是物权上公信原则.其为了保护因信赖登记的第三人的利益而设。

二、登记错误的责任

登记作为不动产物权变动中的一项重要的制度，对保护不动产交易中的动的交易安全起着外部的表征作用，使当事人的交易迅速，安全，奠定了一套不动产物权的信用制度基础。但是登记也有与事实不符合的情形，既登记错误。登记错误包括登记机关的错误，也包括当事人造成的错误，以及因欺诈、胁迫、恶意串通所为的虚假意思表示。

根据有权利必有救济的原则，法律上规定一项权利(力)措施，就会设定一种预防救济的措施。为了保护真正权利人的利益，考虑到平衡不动产物权交易中动与静的安全，对于不动产物权变动中的登记错误，各国采用以下的立法例。一、事先的审查制度，比如采用实质审查登记形式;二、事后的补救措施，即是对于真正的权利人进行事后的救济。由于事先的审查制度要求实质的审查，费时费力，对于交易的迅速有影响，而且公法行为对私权有过多干涉之嫌;而事后的审查制度则更符合私法的原则。因此，大多数国家采用这种方式.

篇2：电子商务交易中消费者权益保护的法律问题研究

摘要：

互联网技术的进步将现实生活中的商品交易转移到虚拟的空间中进行，消费者与商家间的关系也在虚拟的场域中进行维持。电子商务中进行的各种交易双方都不在现场，商品的质量信息

互联网技术催生了网络交易，现实中的商品交易延伸至虚拟空间中进行。在网络交易过程中，商品的相关信息通过文字或图片的形式出现在相关的交易网站中，消费者只能通过广告以及商品经营者所提供的有限的商品信息对商品进行认知。在信息不对称的情况下往往会产生出对商品的误差，最终商品未能达到消费者的购买心理预期，影响电子商务的发展。同时在虚拟的空间中，特别是这种虚拟的空间是嫁接在市场经济之上，在经济利益的驱动下，一些不良的商家利用电子商务的缺点来欺骗消费者从而获得最大的经济效益。网络交易的良性发展需要消费者的权益得到保障，在消费市场得到保障后才能够刺激需求带动更多的消费欲望，可以说法律是维护电子商务可持续发展的基础和前提，

篇3：电子商务交易中消费者权益保护的法律问题研究

具有理论的必要性，也具有现实的可行性。 1.电子商务交易中消费者权益保护存在的法律问题电子商务交易具有特殊性，消费者在电子商务交易中不能够体验实物，消费者在交易的过程中不能及时地验货付款，这就造成了消费时间的延长。消费者在购买物品时与经营者之间存在着时空距离，这给消费者维权也造成了困难，特别是在现行的电子商务交易制度不完善的情况下，消费者的权益很容易受到损害。 1.1知情权传统商品交易与电子商务交易的区别在于交易方式的改变，而核心还是经营者与消费者之间的商品交换，消费者仍然是市场中的主体，消费者的权益仍然需要保护。而由于电子商务的虚拟性，很多商品是通过网络平台向消费者展示的，虽然经营者提供了相关产品的价格以及生产使用的详细情况，但是消费者缺乏对商品的深入了解。在传统的交易中，经营者和消费者可以实现面对面的沟通以及交流，双方在交流中博弈，把握彼此的交易心理，获取商品的详细信息，而在电子商务中虽然也有沟通的方式，但是沟通效果并没有面对面地交谈效果好。一般电子商务商品的广告都是通过各种媒介进行宣传的，市场经济中因为利益的存在，广告在营销上制造出虚假的成分影响了消费者对商品真实情况的掌握。 1.2公平交易权消费者希望在购买商品时能够获得性价比相对较髙的物品，因此在接受服务或者购买商品时有权获得有质量保障以及价格合理的公平交易条件。而在现实中的市场经济，消费者始终处于弱势的地位，经营者在定价上有着主动权，经营者可以根据市场的需求相应地提髙或者降低商品的价格，而在电子商务中消费者无法面对面地实现和经营者间的博弈。其次在商品的质量上，经营者有义务向消费者提供产品信息规定的商品并能够提供相应的售后服务，而在网络交易中消费者不能够亲自感受商品的质量，因此购买时会存在着误差。在消费者购买商品时种类有所区分，一般分为有形的商品和无形的商品，在消费者通过电子商务来购买物品时一般无法实现真正的公平交易。特别是无形的电子商品，其中涉及电子商品的版权问题，这些问题将会给消费者使用带来一定的困惑。 1.3赔偿权以实物交易为主的商品交易模式中，消费者能够自由地选择自己喜爱的商品并且能够在与经营者自由博弈中实现相对公平的协议，消费者也能够根据产品的使用情况来对经营者要求合理的补偿。在网络交易中消费者与经营者不在同一个空间范围内’消费者要能够实现对相关商品的赔偿需要经过物流，还需要再次寻找经营者进行沟通和协商。在电子商务交易的赔偿过程中任何一个环节的缺失都会造成赔偿权难以实现，在赔偿权的法律诉讼中因为出现跨区域的法律诉讼，因此牵涉的`是各个地区的法律机关，在办理相关的案件时就会出现很多必要的程序，赔偿权的界定也是很麻烦的，因为要界定商品是经营者的责任还是消费者的责任边界很模糊。电子商务交易中的赔偿权虽然也存在，但是因为在现实中各种麻烦的手续使得消费者很难去选择继续坚持消费者合法的权益。 1.4隐私权互联网时代，人与人之间的交流更加便捷，信息的传播与流通更加快速，互联网所营造的空间将现实空间中的各项生活事物复制移植到虚拟的空间之上。现实中因为受制于各种条件的制约，因此很少能够实现更多更复杂的人际交往，因此个人的信息也局限在某些地方被人所知，但是在互联网空间，这种局面被弱化，个人的隐私权不能够得到保护，特别是在电子商务交易中，因为在消费者购买物品时就将自己的个人信息以及自己随商品的偏好都遗留在网络空间中，信息被一些商家利用，通过互联网大数据的分析，一些营销活动就借助这种方式实现对消费者的骚扰。在电子商务交易中因为消费者的个人信息泄露，消费者个人的隐私将无法得到保障。市场经济下“经济人’参与到社会竞争者中主要的目标是获取最大的经济利益。消费者的个人信息能够给商家开创更广阔的市场，带来更多的商机。在没有有效的措施采取情况下，消费者的隐私权随着市场的延伸以及技术的加工利用往往会更加没有保障。 2.电子商务交易中消费者权益保护缺失的原因分析电子商务交易是在新的时代背景下发生的，新的技术手段提供了新的交易方式，在商品交易中消费者因为要面对新的交易环境和交易手段，在法律制度未配套的情况下，消费者权益将无法有效地得到保护，消费者权益保护缺失还存在其他方面的原因。 2.1电子商务交易中信息不对称的原因市场经济的发展需要有市场需求的信息也需要市场供给的信息，只有需求和供给的信息实现了平衡，市场才会出现供给与消费的平衡。当任何一个环节出现过量都会造成交易的问题。虽然在互联网时代，信息能够实现快速的交流与传播，但是信息不能够完全被所有需求的人所认知和了解。经营者一般对自己所经营的领域有着极强的敏感性，能够在市场上占据有利的地位，而消费者多半因为信息不对称的原因使得权利受到损害。信息时代，各种信息充斥着网络空间之中，信息产生与更新较快，对于消费者而言，商家的广告营销提供的信息版本较多，而且内容的真实性没有办法一一考证，因此在电子商务中选择商品时往往根据感觉或者根据市场广告的效果来购买物品，这就造成了商品购买时不是根据商品的实际质量来的，从而会加重消费者权益无法得到保证的现实情况。 2.2电子商务交易的管理不够规范电子商务市场上的营利吸引了各类人群的参与，市场的准入制度不是很严格，因此在电子商务的交易市场上会出现各种素质不一的经营者。消费者在购物权益的保障上很大程度上取决于电子商务交易中的经营者，如果经营者严格遵守商业伦理以及法律规范，那么电子商务交易中经营者和消费者之间的关系就能达到和谐的状态。电子商务交易中因为从事的经营者较多，而且处于相对分散的状态，因此在交易平台上对这些经营者的经营行为进行管理会出现很大的困难。消费者的权益得不到保证的主要原因就在于对经营者的管理存在缺陷。电子商务交易缺乏严格细致的规章制度，也缺乏具有执行效率的规范文件，因此才导致消费者权益保护工作的低效。 2.3电子商务经营者监管力度不够在传统的商业活动中人与人之间的商业行为受到各种社会力量的制约与管制。首先在经营者需要受到工商管理部门的检查与管理，商品质量随时都可能受到抽查，一旦经营者出售不合标准的产品就会受到消费者售后的投诉，而且由于经营的店面地址固定造成了周围消费者对经营者的不信任，从而影响经营者的生意。而在电子商务经营中，因为主要的交易场所是存在于网络环境中，因此消费者与经营者之间完全是陌生的关系，两者之间存在着巨大的隔阂，同时在经营者做出有违消费者合法权益的事情时，一般没有相应的力量来制约经营者在下次的消费行为中是否能够遵守相关的法律和商业伦理。 3.完善电子商务交易中消费者权益保护的策略电子商务交易中存在着各种有待完善的地方，电子商务交易中需要将法律与商业伦理两种手段结合在一起，从外围空间上保证消费者能够获取相应的权益保护，形成强制性的约束力来保证经营者维护消费者的权利。电子商务交易中还需要经营者自身能够加强自己的经营素质。 3.1建立和完善电子商务交易监管法律体系电子商务交易中经营者的各种商业行为的出现就是在没有严格的法律监管体系之下进行的，在虚拟的空间中缺少监管的主体，因此容易造成交易中消费者权益无法得到保障。建立和完善电子商务交易监管法律体系首先需要对电子商务市场的准入制度有明确的规定，通过规范进入电子商务交易的经营者可以减少电子商务未来发展出现各种问题的概率，对一些在网上交易平台进行开店的商家要有严格的监管，工商管理部门要能够实时监控相关的店铺，并设立相关的举报投诉渠道，利用社会力量来加强对电子商务经营者的监督。马明月 (青海民族大学)

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