广告公司的运营与管理

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篇1：广告公司的运营与管理

广告公司的运营与管理

一、广告公司的机构设置与职能划分 具有一定规模的广告公司，除了应该设置客户部、创作部、媒介部和调查部之外，还应该设置行政办公室，作为公司的管理中枢。广告公司的组织机构设置框图如下： 在组织机构设置健全的基础上，还必须对各有关部门进行明确的职能划分，把责、权、利落实到具体部门。这样，才可能在分工明确的基础上实现各负其责、协调运行、相互制约和相互促进。 （注：以下国外的广告公司各部门人员配备和职责划分模式，国内广告公司目前很多分工及职务设置方法与此不同，有些分工及职务设置也不适合国内广告公司的发展情况。国内的广告行业尚处在发展阶段，各广告公司机构设置、人员分工均有差别。各公司的机构设置、人员分工应视具体情况需求量力而行。） （一）客户部的职能和人员配备 客户部的任务主要是开拓客户并保持联络，与公司内其他各部门保持密切的联系。客户部是直接与客户发生接触的专职部门，负责接洽客户，协调广告客户与广告公司间的关系。在广告公司接触到一位客户时，首先由客户部作初步接洽，向广告客户提取有关必须的资料，如产品知识、市场情况、广告费预算及市场计划等。客户部在对这些资料加以整理后，会同其他有关部门，研究这些资料，制定出初步的广告计划方案和工作日程，分由各部门执行。在广告活动进行过程中，客户部还负责与广告客户的联络工作和信息反馈，通报有关市场调查结果和广告活动进展情况。同时，还代客户负责对广告的设计、制作和实施过程进行监督。因此，广告公司的客户部在职能上扮演双重角色，对外代表广告公司的整体利益，对内则代表广告客户的利益。此外，在广告公司内，客户部还应承担公司的公共关系方面的工作（在无公关部的情况下）。 客户部门的人员配备和职责划分就是为了完成上述任务而设计的，其模式框图如第345页图。客户部的人员岗位职责划分为： 1．部主任 全面负责客户部的行政和业务管理工作，负责客户服务管理。对上，直接向总经理或副总经理负责，汇报工作；对下，检查业务组主管或营业主管的工作；并负责与比较重要的客户保持接触和联系或洽谈、引见。负责选聘、任用和考核客户服务人员。 2．业务主管或经营主管 全面负责所在经营组或业务组的业务工作和日常行政工作。对上，向部主任负责，汇报工作；对下，检查客户主任工作。还负责与较高层次和地位的客户企业决策人员、市场销售主管或市场经理保持接触，负责新业务的开发、调查，并发展原有业务。 3．客户主任 向部主任或业务主管负责汇报工作。负责按照所代理的客户的广告计划和预算开展业务活动，为公司争取盈利。参与制定客户市场销售政策、发展广告目标和策略，并负责向客户简述广告的'创作意图，介绍创作初稿，汇报工作进展。此外，还参与拓展新的业务。 4．客户经理 负责部分文件的拟写，负责向上级主管或客户介绍广告初稿，负责较小客户的业务洽谈和接触。 5．业务员 负责与客户的业务联络，送稿复审确认和审核制作的校样稿。在出席客户会议时，负责会议记录，并提交会议记要。一般没有决策权，是在其他人员的指导下开展工作。要求对广告制作和媒介等很熟悉。 6．业务协调员 主要负责协调广告工作的进展，与创作人员和制作人员保持联系。督促检查各工作环节的衔接和完成，以保证按广告计划完成工作进程。负责保持与客户的日常事务性联系，代理有关文秘工作。在必要时，有权直接重新安排工作。 （二）创作部的职能和人员配备 广告创作部门的任务是负责广告的创作、设计和制作。他们对广告客户部和市场调查部提供的有关资料和意见加以分析，依照广告计划的要求，配合消费者的心态，完成创意方案，然后会同客户部门和调研部门，制定出整套广告方案，供客户审核，并在客户审核同意后进行制作，包括拍片、配音、印刷或摄影、绘画等。

篇2：广告公司运营方案

一、成立公司：

1、注册公司名称(代办费用为注册资本的1%左右，冠名江西需要200注册资本);

2、公司股权组成;

3、公司章程制定;

4、公司经营地址(拟定为原易通网吧);

5、公司设计图;

二、公司主营项目：

通信器材，计算机设备及周边配件，安全防范视听设备，智能化设备，网络设备及线材，数码产品，打印机及配件的批发、零售;互联网及服务，网络传媒，计算机软、硬件及系统集成的安装、维护。(从事以上经营项目，国家法律法规，政策有专项规定的从其规定)

三、公司运营部门：

1、广告部：

平面广告部：负责网吧、酒店显示器桌面广告设计及中后期承接的户外、室内平

面广告设计;

视频广告部：负责制作后期视频动画广告、户外LED屏、拼接屏等视频广告设

计;后期还可扩展移动户外LED屏;

广告部人员配备：

经理1人：负责培训业务员，做好市场发展规划，协调各区域投放终端细节等; 商务1人：负责接电话，整理业务员反馈回来的单据信息及顾客信息，处理投诉，

反馈客户要求给设计部，每天的财务登记等;

平面广告设计师1人：负责设计平面广告，客户现场取素材等;

业务员：前期运作可以采取兼职模式;

2、耗材部：

打印耗材OA部：负责打印耗材销售、维保、OA办公维保;

DIY网络耗材部：负责DIY、网络产品及周边耗材销售、维保;

耗材部人员配备：

经理1人：负责培训技术员，做好市场发展规划等;

商务1人：负责接电话，整理技术员反馈回来的单据信息及顾客信息，处理投诉，

每天的财务登记、配件的订货、退货、返修、仓库管理等;

OA技术员2人：处理OA顾客的问题等;

3、技术部：

配合平面设计部进行网吧、酒店显示器桌面广告投放工作，并对酒店、及后期扩展的网吧进行系统软、硬件维护工作;

配合DIY网络耗材部、品牌部进行客户回访，软、硬件维保工作;

技术部人员配备：

经理1人：负责培训技术员，做好市场发展规划等;

商务：耗材部商务兼任;

技术员2人：负责处理顾客的问题等;

4、品牌部：

品牌资源部：和上家保持积极联系，及时获取最新品牌信息，反馈给项目部，配

合项目部进行品牌招投标工作;

展厅部：品牌展示厅的功能展示，最新货品的及时上架，接待员工的培训等; 品牌部人员配备：

经理1人：负责培训导购员，做好市场发展规划、获取最新品牌信息等;

商务1人：负责接电话，处理导购员反馈回来的单据信息及顾客信息，处理投诉，

每天的财务登记、配件的订货、售后等;

导购2人：负责引导顾客消费，为顾客解答体验区产品等;

展示区功能概览：

网络传媒展示区(网吧平台显示终端广告)-需要大屏显示单元

电脑展示区(品牌笔记本、品牌台式机、组装DIY)

配件展示区(精美电脑周边配件)

安防展示区(指纹门禁、人脸识别百万高清摄像机、红外报警联动)-需要大屏显示单元

乐视TV云视频高清体验区+平板音响体验区 (家庭影院级)

5、项目部：

信息收集部：负责收集公司可以做的项目的'信息，及时处理反馈信息;

招投标部：负责制作招投标标书;

项目部人员配备：

商务1人：负责接电话，收集项目信息，每天的财务登记、配件的订货、售后等;

(前期可不需要)

文员1人：负责制作标书等;(前期可不需要)

6、网站部：

开发部：负责网站整体安全运作，新功能模块的开发，调试;

信息部：完善网站信息，审核网站上的资讯信息等;

平台部：在线选购平台的运作，后期网站开放酒店预定，KTV包房预定等，此

部门负责沟通协调商家、客户等工作;

网站部人员配备：

商务1人：负责接电话，完善网站信息，审核网站上的资讯信息等，每天的财务

登记等;(前期可不需要)

开发员1人：负责维护网站安全，完善网站功能模块;

市场员1人：开发市场;(前期可不需要)

公司目前需要配备人员:

2个运营经理，1个OA经理，1个财务，1个平面设计师，1个网站开发员，3个商务，2个OA技术员，2个常规技术员，2个导购员;

四、公司运营规划

根据目前公司现状，我们可以先着手运作平面广告部，进行网吧、酒店显示器的桌面广告投放，网吧广告投放可采取合作模式，我们租网吧的投放平台，每台终端投放收益后，支付网吧相应的租赁费用，酒店这一块我们可以让技术部介入，免费为酒店进行电脑的软、硬件维护工作，酒店的桌面广告平台给我们使用，亦可对周边乡镇的网吧进行辐射，收取相应的维护费用(毕竟路费等开销实际存在)，为公

司对整个市场的影响力进行有力的铺垫。

户外LED屏广告，可在中后期跟上，为公司带来更大的影响力!同步亦可推出移动式户外LED广告车!完善我们的广告覆盖面!做瑞金最好的广告传媒公司!

耗材部也可提前同步运作，DIY耗材、网络耗材、打印耗材都可先介入单位、部门，为项目部进行良好的前期铺垫。

网站部着手建设网站，为广告部，品牌部的在线销售进行平台铺路，展望未来，我们的网站将是瑞金的地标性网站，就如南昌的地宝网，每一个瑞金人，每一天都最少要逛一次的网站!权威的网络信息站!吸引商家入驻，赚取广告点击费，抽取成交佣金等。

我们要把品牌展示厅打造成一个我们的品牌!而不是我们代理的某一个品牌的展厅!让大家认可，在我们这个品牌店出去的产品，就是精品!就是标准!在展厅中，有我们所经营的产品展示区、体验区;如安防体验区，我们可以搭建一个环境，做全套安防展示：如指纹开锁后，高清人脸识别摄像机同步跟踪录音录像并实时抓拍人脸;布防后，闯入布防区，触发红外系统，联动高清人脸识别摄像机同步跟踪录像并抓拍人脸，并触发警笛鸣响，电话报警等功能;在如乐视TV云视频高清体验区+平板音响体验区，我们致力打造一个全新的家庭影院模式!明年苹果都会在中国上市苹果TV，说明在高清影业增值平台上，还有很大的发展空间，特别是国家现在在对网络版权严厉打击整治，乐视TV在中国至少有90%的电影电视版权!也是最早致力于此项目的唯一一家上市企业!我的理念是同步配合平板音响

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篇3：广告公司运营计划书

广告公司运营计划书

广告公司运营计划书

第一章 前言

随着国内经济的发展，广告行业也在不断完善和扩大，我们创办广告公司的重点在于业务，经营手法的创新，这是接触广告公司与众不同之处。首先，我们的广告公司既向市场推出广告类服务，同时提供了对广告业有兴趣的零陵学院在校大学生实践和操作的平台。我们把接触广告公司投入商业运作，但不以赢利多少为惟一创业目的，能在社会实践中有所获得才是我们的真正的追求。

其次我们拟与湖南其他大中型广告公司合伙组建接触广告公司，共同受益，共同承担风险。我们将与合伙的广告公司签订零陵学院广告人才长期推荐合同。合伙公司需要哪一方面的人才，需要这个人具备哪一方面的技能，以此为基础合伙公司帮助我们在接触广告公司运营中着重训练学生的这方面素质和能力，使我们的学生素质能力各项均达到合伙广告公司的要求标准。这个训练过程我们将在学生在校阶段就可以培训完成，学生毕业后就可以直接到合伙广告公司中工作。

接触广告公司的发展策略，一方面增强了我们的技术力量，为实现市场效益创造了条件;另一方面公司的市场行为可以丰富学校的教学资源，它产生的社会效应也将在一定程度上提高我校的知名度，从而形成良好的互动，促进零陵学院有关学科的发展。

我们将不断努力进取，为把接触广告公司创办成一个代表零陵学院大学生创业成果的窗口形象而努力。

第二章 公司描述

(一)公司名称

零陵学院接触广告公司

(二)公司性质

集制作、代理、策划、创意、调查、咨询为一体的媒介性合资广告公司。

(三)公司宗旨

以帮助客户获取经济效益和社会效益为已任，旨在通过公司科学、专业、真诚的服务来建立客户与市场的最佳沟通渠道，把客户有限的资金进行最经济的策划和设计，让客户以最低的广告成本，达到最佳传播的效果。

篇4：广告公司管理规定

一、遵守公司的各项规章和条例规定。

二、一切言行不得损害公司声誉和利益。

三、严格遵守公司考勤制度，按时上班。

四、树立整洁、礼貌、服从的意识。

五、具备诚实、高效、敬业的精神，员工之间应坦诚相待，相互合作。

六、爱护公司的公物，不得随意损坏、丢弃、浪费各种办公用品，公司用品使用完应马上归还。

七、上班时间不准打私人电话，禁止聚集、聊天、办私事、大声喧哗，打闹嬉戏，不准看与工作无关的报刊书籍。

八、员工有遵守公司安排和努力做好本职工作的义务。

九、工作时间使用电脑，严禁用与工作无关的事情。

十、严格遵守公司一切保密制度。

考勤制度

上班时间：

坐班人员上午8：30-12：00下午13：30-18：00

业务员上午8：30-12：00下午14：00-18：00

(周日休假,其它节假日按法定休假)

员工上下班在考勤机上打卡(出差员工除外)，每天按时考勤，考勤时间以打卡时间为准，禁止替人打卡考勤，每月最后一天累计出勤情况。

员工在上班时间因工作时间外出必须征得部门主管同意。员工休假及出差，均要得到行政部门作登记否则按旷工处理;一个月四天

迟到：

考虑到各种可能存在的因素，员工每月迟到不超过三次的不予追究。

每月迟到4-6次的员工，每次扣发工资10元。

每月迟到7-8次的员工，将扣发三天的工资。

员工迟到8次以上，扣发3天的工资外，另作旷工三天处理。

(注：员工累计旷工三天者，将被公司除名)迟到超过15分钟，则每次迟到作两次处理，然后以“规定三”执行。迟到1小时或以上则作旷工半天处理(以此累计)替人代打考勤卡如发现一次扣除半月工资，累计三次，做离职处理。员工迟到如有正当理由可不按以上条款处理，但需要由其部门人口头通知行政人事部。

考勤登记情况将作为考核、奖励、提升、处罚员工的依据之一。

财务报销管理规定

第一条严格执行资金使用审批手续。凡有审签权限人员须在财务部门签留字样备案。公司有付款审批权人员包括董事长、财务总监、总经理、财务经理、会计。公司财务人员支付每一笔款项，不论金额大小均须有经办人和以上具有付款审批权限的人员签名才可支出。若遇以上人员外出应由财务人员设法通知，同意后可先付款后补签。

对违反上述规定的付款，财务人员有权且必须拒绝支付并及时向上级请求处理。

第二条借款的报销：业务人员各项费用需借款或报销时，由各部门经理审签后，报公司财务部门审核，并送公司总经理批准，及其他有关领导批准，方能借款或报销。原则上前款不清，后款不借。

第三条备用金的使用，必须依照下列规定：

一、具有规定的用途，期限及限额;

二、在规定的期限内凭费用支出单据到财务部门报销;

三、对违反规定用途和不符合开支标准的支出，财务不予报销。

第四条各项报销原始凭证的审核：

原始凭证应具备的内容：凭证名称、填制凭证的日期、填制凭证单位的名称或填制人的姓名、经办人的签名或盖单、接受凭证的单位名称、经济业务的内容、数量、

单价和金额、各种发票、收据必须符合《中华人民共和国发票管理办法》和实施细则的规定。从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位的公章;从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或盖章;对外开出的原始凭证，必须加盖单位公章，其中办理收款业务的要加盖本单位财务专用章。

篇5：广告公司管理规定

1、公司作息时间为：

夏季上午8：30-12：00点 下午 14：30-18：30

冬季上午9：00-12：00点 下午 13：00-18：00

公司员工上下班必须严格按照作息时间执行，不迟到、早退。如违反按照2元/分钟计算，超过1小时按旷工处理。如遇特殊天气经电话请示公司领导后，再确定上班时间，不算迟到早退。

2、每天召开晨夕会，时间为：上午9：00左右，下午18：15左右。所有非请假业务人员必须准时参加。每月每个员工公休4天，需提前3天请假，如遇特殊情况书面报主管经理签字后方能请假，续假需提前申请，主管经理允许后才能休假，负责视为旷工，予以警告或罚款，扣发个人全月所有收入(基本工资+提成+奖金)的50%，旷工2次自动离职，扣除全部工资及相应福利待遇。在续假批准后，超出公休部分按照日工资扣除。不允许2个人同时请假。在国家法定节日期间，按照公司安排轮流休假，必须有值班人员。

3、上下班考勤实行实时签到制度，不得故意误签上下班时间，必须本人亲自签到确认;

4、员工必须服从上级管理人员领导，在岗位上认真负责，独立完成公司交代的各项任务，不能给公司其他岗位的工作人员的后续工作增加麻烦和安全隐患。员工工作期间业务要及时报备公司详细资料，做好客户跟踪、统计、分析等工作，协助公司做安排工作。认真服务客户，因工作失误、卫生不达标给于口头批评，连续3次属于违反纪律1次，罚款50元/次，与客户发生争执的罚款50元/次(特殊原因除外)违反几率3次视为

旷工。

5、上下班按《卫生轮流值日表》打扫办公区域内卫生，保持整洁、干净的工作环境;

6、下班时必须关好门窗及设备电源，防止安全事故发生;

7、工作期间遇到顾客访问时，必须主动、亲切的接待或提供咨询;

8、有来访电话时必须做好记录，包括：来电单位、内容摘要、来电时间、纪录人等重要信息;

9、上班要佩带工牌、工服，必须保持良好的工作态度和风貌;

10、外出办公事时要向领导或同事打招呼，说明去向;

11、特殊私事要向领导请假待领导批准方可离开单位，否则根据情节处理;

12、当日能完成的工作必须在当日结束，不得拖到第二个工作日;

13、爱护公物，节约物品。

14、积极学习完善自己的业务知识。

15、同事间要相互协作，相互支持。当业务人员有业务冲突时及时向相关负责人说明情况(因业务冲突导致客户流失而给公司造成的损失由当事业务人员均摊相应损失)

16、工作期间，由于个人原因(违法、违规、违纪等)造成的损失归个人负责，正常原因归公司负责。

另公司为了鼓励员工不休班，特设置全勤奖100元。

广告传媒有限公司

xx年x月x日

篇6：商业物业的管理与运营

目前商业物业发展中存在的问题，我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研，缺乏客观的依据，所以物业管理带有很大的盲目性。经营理念和管理技术落后，商业物业里常有上百个所有权独立的零售商，通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多：诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后，都会使商业物业形象受损，导致顾客失去光顾的兴趣，进而影响商业物业的发展。

商业物业重复建设

在商业地产迅速发展的同时，商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性， 年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%，22.9%，43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10% 的警戒线，商业物业空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，但在投资和建设中由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。

商业与地产的脱节

目前，大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上，地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者，再由投资者直接或间接出租给零售商的做法，实行的是物业管理指导下的“商业管理” 体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了，并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看，我们不难发现，他们几乎无一例外地采用出租的方式，也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是：两种资源没有有机结合，地产商找不到合适的商业主体，而商业主体找不到好的商业物业项目。

商业经营缺乏特色

目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向，商户组合缺乏竞争力和协调性，开发商为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中，业主和使用人缺乏经营理念，盲目建设，目标经营市场不明确，缺乏商业的准确定位，多数商场经营没有特色，给人“千店一面”的感觉，缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆，开业时冷清”的现象，商场给人以萧条冷清的感觉，顾客像看画展一样浏览各个店铺，光顾的人不多，买东西的就更少了。客流量不旺，致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换，使顾客难以产生信任感，更谈不上培养忠诚性顾客了，如此恶性循环，商业物业的营运就可想而知了。

篇7：商业物业的管理与运营

主观原因：缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。因此，商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性，在管理过程中出现一些问题是必不可免的。

行业原因：爆发式的零售革命。西方发达国家在近l 5O年时间内，依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命，产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内，几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇，另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点，靠追风来指导建设，如此的商业物业效益不仅不会好，还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足，把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉，而在墙面、地面等装潢上大量花钱，给后人留下“弃之可惜，改之不能”的遗憾。

环境方面：商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，城市居民向郊区延伸，消费观念转向生理和心理需求的双重满足，人均国民收入美元以上，居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右，卫星城、小区建设刚刚起步，一些郊区的人主要在城区购物，小汽车普及率还不高，因此形成了商业物业郊外无客流，建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。

篇8：商业物业的管理与运营

树立先进的经营管理理念

经营性商业项目的.主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍，建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。

提高物业管理队伍的专业素质

物业管理是运用现代经营的技术手段，按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，以提高物业的经济和使用价值，创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还应注意吸收下列人员：懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高，特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用，迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时，对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来，物业管理队伍的专业素质才会不断提高。

利用制度规范市场秩序

任何企业都存在两方面的制度： 一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系，构成企业的经济形体，是企业经营机制的决定因素，有什么样的企业基本制度和经济形体， 就会产生什么类型的经营机制; 二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系，构成企业管理的组织形态，对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是：产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续，合同及其补充文件和附件将不断增多，契约越多管理上就越复杂。所以，对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务，用完善的制度来规范市场秩序。

科学设计商业地产开发模式

商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，可以加大投资开发购物广场的知名度;另外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时，重视物业管理的前期介入，对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。

实现商业与地产合理对接

地产商借助商家的品牌效应，能有效提升商业物业的销售， 因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中，商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润，而是通过持续的经营管理，提升商业空间的价值。因此，商业与地产的合理对接，才使双方互利，使商业物业得到较大的发展空间。

准确定位商业经营方向

由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发地产时，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业物业成功盈利，就必须把市场细分、再细分。

主体经营凸现特色

主题式商场可以按人群、功能进行划分，小型商业物业尤其要做好定位工作，要避免与大型商业物业正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中，求得生存，站稳脚跟，以获更大的发展空间。

商业物业不同于其他物业，其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体，需要我们理性的思考，全盘规划，逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道，使商业物业走向成熟。

参考文献：

1.何晓兵.我国商业地产可持续发展浅探.商业时代，2004(23)

2.陈小龄.加强商业用房物业管理的对策和措施.上海商业，2002

3.王学东.商业地产招商管理要诀.商业地产，2004

4.迟迅.商业地产寻求多点平衡.商业时代，2004(32)

5.子烨，肖宁.调控寒流突袭商业地产.商业时代，2004(20)

6.王燕珂，李飞.商业物业管理瓶颈及对策分析，商业时代，2004(15)

商业运营管理

停车场管理运营方案

城市轨道交通运营管理个人简历

项目运营的管理方案

小区物业运营管理方案

广告公司的运营与管理.doc

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